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升值空间缩小 多套房家庭如何打理房产 房产 增值 投资_新浪

  文 本刊??生 ?昕

  李先生和太太都是60后。他?家共有三套房,?套是位于郊?的??房用?出租,另一套位于市?的自?房用?居住。?下郊?房价松?,面?每年?3.27%的租金回?率,李先生?????保有郊?房?,?是?活?售??其他投?品种?

  李先生??“土豪”,家庭名下共有三套房?,其中一套自住,?套出租。在?市??需要??的年代,房?的确是最佳投?。而?下全?各地逐步放松限?,即使在?守?控政策的一?城市,市?与郊?的?市也呈?冷?不均的分化格局。李先生的房?假如?离升值背景,??出租收益算不上是理?的上佳之?。

  坐?三套房 年?余23万元

  李先生和太太都是普通的60后,有一?上高中的儿子。先生月薪15000元,太太月薪11500元,他?家庭每月固定?有3000元的房租收入,每年家庭?余?到23万元。

  由于李先生家庭?有三套房?,非流???占据家庭??的70%。其中用于自住的一套三室一?商品房目前市值450万元,房屋的商??款已??清,剩余部分公?金?款可以忽略不?。另?套是他?家?房???得的??性房?,分??一套二室一?和一套一室一?,??套房??????修后都用?出租,李先生和家人?有自住的打算。

  家庭流???方面,主要由150万元的理??品、30万元市值的股票以及35万元的?金及活期存款?成。

  ?部分??合?800万元,李先生非常?注非流???部分的收益,如果?有了?市的升值?期,光靠租金收益似乎看?不是卓越之?。

  房?升值空??小 租金收益3.27%

  李先生的?套??房都在上海郊?,距离最近的地?站3公里,交通不便因此房?市值分???65万元和45万元。????有房???和?金???套方案供??,眼??市?火的景象,坐?多套房的?足感?李先生?然??房???方案。然而??境?,郊?房价不??有大?,反而在房价松??率先遭殃,?是他始料未及的。

  ?然,幸?的是??套房是在2011年年初房????出台之前分得的,因此并不需要???而??。原本??房?就是看中它的升值收益,而?修出租只是?了??家用。假如?有值得期待的房价升值空?,那每年3.6万元、折合回?率?3.27%的房租收益,就?得极??肋了。

  是否?保有郊?房?

  ?套??房市值110万元,??常?理??品,保守估?每年至少有5.5万元的投?回?率,而李先生?在的租金收益?3.6万元每年。“我不知道?如何去把握?市的投??奏,郊?房价?有上?空???”?是李先生的主要疑?。

  ????疑?,李先生?投?收益角度出?,分?做了保守和激??套家庭???构?整方案。在市?情??不明朗的前提下,仍?忍受房租??的低回?率,????保有?套房?,?竟房?能?家庭??正收益;或者更激?的方案就是?售其中一套、甚至是?套房?,用?金去投?其他品种,比如投?外?、??理??品或者??基金等,借此?得更高效的投?回?率。

  保有?是?售,?是一???。

每月收支??(?位:元) 年度收支??(?位:元) 家庭??????(?位:万元)

  ?房或者不? 要看理?能力

  文/本刊金融工作室 ?家理??划? 邢 力

  在?多人眼里,李先生夫?每年工薪收入合??40万元,而且坐?三套几乎?有?款的上海房?,每年?有36000元的房租收入,可?“24K真土豪”,但仔?分析,李先生夫?距离????自由并提前退休的?极理?目??有一段路要走。

  上海房价不易跌

  眼下李先生家庭理?最核心的困惑在于郊?的?套??房?不??,我?不妨?一步步分析。

  首先,?然眼下央行[微博]放松限?,全?房价看似??欲?,但?中??前所?的???展?段看,未?10多年,我????于城市化的高峰期,?于北上?深?些?全?乃至全世界人才持?具有高吸引力的一?城市??,?然未?面??越?越大的本地人口老?化挑?,但越?越多外?人口的涌入既??了本地人口老?化??的??力缺口,同?也???支??些人口?入型城市的房价,所以李先生?上海房价短期?的下行?力不必太在意。

  根据近日在上海??的第五?“城市社???”与??家的??,到2050年上海常住人口?接近3000万人,上海?必??向周?郊???城?范?,以分流市中心人口?力,?然距离上海市中心越近的房?,未?的需求越旺盛,?期看升值空?越大,但未?上海郊?的房?同?也有不俗的升值?力。更何?,上海目前普通住宅的租金回?率在2%2.5%之?,而李先生?套房?的租金回?率?3.27%,?租售比上看,足???套房??下估值偏低,尤其?前正?于房价博弈敏感期,并非?房好?机。

  保留?套房 有利于?老

  ?然中?房价一年翻一倍的暴利?代已?去,但???供求?系和抗通?角度看,上海房价未?15年里翻一倍,即保持每年平均5%左右的升值速度?是非常正常的。如果把?一因素考?在?,那么李先生必?要保?每年投?收益?定在8%以上,?房投?才是更划算的??。但?中??前的理?市?看,年收益在8%以上的固定收益?品并不多,想通?投??行理??品、?券等固定收益?品持??得每年8%以上收益非常困?,而像股票、外?、期??些高??投?品,?然?在收益?超?8%,但要冒的??也很大。?就要看李先生本人的投?理?能力和??偏好。

  如果李先生本身就?股票、基金、外?等高??投?品有?多的研究和投???,有信心未?10年的平均年化回?能超?8%,那?房投?也不失?一??活??,提高收益的好?法。但如果李先生的投?能力有限,或者工作繁忙,?有太多?暇??可以研究和操作投?,又或者李先生?于????者,更?向于?得?定收益,那不如??保留??套房,在?得每年36000元房租的同?,坐等房??在价值的慢慢??。

  而?李先生目前的家庭???构上看,房?的比重的确?高了。因此比?折中的?法是?掉?套出租房中的一套,使不??与金融??之?的??比例更?平衡。?安全?老的??角度看,保留?套房?,比手中只有一套自住房的安全系?要高得多。?竟房?出租能提供持?的抗通??金流,?保障退休生活意?重大。作?“60后”的李先生,也???始?自己今后的退休生活早作打算了。

  如果李先生?是嫌房租收益太低,那不妨通?改?另外200多万元金融??的配置?构?提高?在收益率,目前35万元活期存款完全降低到10万元,剩下25万元?可以投?股市或??股票型基金,另外150万元理??品逐?到期后,也可以拿出不超?半的比例投?股市,?竟A股市???7年熊市,未?上?空??超?下跌空?,?在收益值得期待。

  最后,李先生?有少量公?金?款?有?清,因此建?李先生不要提前??,并采用“月?”的方式每月自???公?金?款的本息,?而最大限度地利用公?金??余?,?而?度出更多的可支配?金用于收益更高的投?。

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